投資家・大家さんへのメッセージ

投資家・大家さんへのメッセージ


空室にお困りのアパート大家さんへ

入居付けの方法の新たな方法として合法民泊を生かしてみませんか?
既存の入居者さまも大事ですので、この点も踏まえご相談にのります。
賃貸と合法民泊のように、一つの建物で収益の上げ方を2つ持つことも可能です。
自社のスタッフにて運営管理を行っていますので、心配事が減ります。
ブッキングドットコムのようなホテルサイトへの登録、物件ごとに作成するHP、英語などのネイティブのスタッフも揃っていますのでご安心ください。
そして代表は不動産業界10年以上の経験と知識で皆様をサポート致します。


不動産の取得・管理運営

取得:

土地探しから簡易宿所許可取得までのサポートを行っています。

【土地探し】
不動産業界に長年勤めていたため、いち早い土地情報を得られます。簡易宿所に適した土地(出口戦略はもちろん)のご紹介をしています。

【建物リノベーション】
許可取得に向けた、最善のプランニング、工務店紹介まで行ないます。一級建築士やプロデザイナーの協力を得ながら、簡易宿所許可仕様を念頭にゲスト目線の建物創り。

【デザイン】
弊社で、以下のようなロゴを提供させて頂き、当社の運営会社の一つとして、オーナー様の施設の管理運営をお任せ頂けます。

【融資】
まだまだ認知度の低い簡易宿所ですが、銀行さんに対して事業計画書の作成から内容説明の同行まで行ないます。見かけだけの数字ではなく、現実的な事業計画を基に各銀行へのアプローチもお手伝い致します。

【旅館業許可申請】
申請に何が必要なのか、イメージがわかない方も多いかと思います。
手順を追ってお手伝い致しますので、ご安心ください。

 

管理運営:

民泊の運営ノウハウはここにあります。不安解消のサポートから運営代行までお任せください。

【運営代行】
コミュニケーションと稼働率を上げることを重視し、その結果により口コミ数を増やす運営をしています。これにより今後迎えるであろう過当競争の時に差別化を図ります。当チームは運営(ソフト)での差別化をしていきます。当チームには日本語、英語、中国語、韓国語、インドネシア語が話せる訪日外国人に精通したメンバーが揃っており、旅行客が必要な時に電話を行い、日本での言語の壁を取り除き、旅行客の満足度を上げます。

【松】完全フル代行
ロゴの作成、集客・宿泊予約管理から運営全てを代行致します。売上の30%、または売上の半分をオーナー様にお渡しします。

【竹】集客(送客)のみを代行
ロゴの作成、各種サイトへの登録、ゲストとのやり取り、HP作成を売上の20%にて代行いたします。掃除などの物件管理をオーナー様ご自身で行って頂きます。

【梅】適時アドバイスやゲストとの一時的なやりとりを代行
ロゴの作成、相談、お困り事があった際には、1回都度5400円。または売上5%でアドバイス無制限となります。

 

 


合法民泊とは?

民泊(みんぱく)とは、旅行者が普通の民家に有料で宿泊することを言います。 安価でローカルな日本を知れると外国人に特に利用者が多く、民泊を紹介するサイトも多数あります。
最近はトラブルや無許可営業が問題となり「民泊」の言葉は良いイメージが付いていません。いわゆる「闇民泊」と言われる無許可営業がメディアで取り上げられているためです。
合法民泊と言うのは、旅館業法の簡易宿所を取得した宿営業のことで、あまり知られていない営業形態の許可です。
不動産賃貸における「月極家賃」ではなく、宿営業としての「設定料金x宿泊日数」の収入で、利回りアップを目指します。2つの日本の政策である空き家対策インバウンド政策をうまく取り込み法令順守で旅館業を取得して行なうという新不動産投資でもあり新たな入居付け方法の一つです。

【簡易宿所とは?】
旅館業法における「ホテル営業」、「旅館営業」、「簡易宿所営業」、「下宿営業」の4種のうちのひとつです。「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」(旅館業法24項)を行う施設です。分かり易い例では、民宿やカプセルホテルもこれに該当します。これを行なう場合は、都道府県知事の許可を受ける必要があります。


旅館業(簡易宿所)の許可取得方法

政府の関係諸機関(役所、保健所、消防署)と打ち合わせ、最終的に保健所からの許可取得となります。

手順としては、役所、保健所、消防署の順番となります。

【役所】
用途地域(用途の混在を防ぐため土地利用を定める都市計画法)によっては、旅館業の運営が出来ません。物件所在の役所の建築(指導)課に確認が必要です。
保健所では調べてくれません。物件住所が分かる資料を持参するか、電話でも回答してくれます。または自治体のHPにも掲載されています。(◯◯区(市町村) 用途地域)で調べることが可能です。
役所でのもう一つの確認ごとは、既存の建物を旅館業にして使用することを伝え、手続きの有無を確認してください。通常100㎡未満であれば役所への届け出などの手続きはありません。100㎡以上は用途変更の届出が必要となります。この場合は、手続きや準備が変わってきます。


【保健所】
主に衛生面、トイレ等の水回りなどについての相談となります。帳場の必要有無、水回りの数の要件など、定員数によって変わってきます。また、自治体によって要綱が違うため、物件の都度各自治体の保健所と相談が必要となります。旅館業の決まりは、国で決められていますが、それを受けて各自治体が細かい要綱を設けることでその判断を各自治体に任せているというのが現状です。保健所での相談をすることにより、水回りなどの数が決まり、工事費用の検討ができます。


【消防署】
対象の建物について人命に関わることが問題ないかを相談します。旅館業を営む場合に決められている設備があります。例としては、以下の様な項目があります。

  1. 排煙設備がない場合、不燃材料を使用する(耐火ボード+不燃クロス)
  2. ドア(道路、隣地(延焼の恐れのある部分)に面した場所に設置し防火扉にすること)
  3. 火災報知設備(連動して住居内の全ての感知器が鳴動するタイプ)
  4. ブレーカーが落ちた時でも、火災報知器が作動するための電気工事をする。
  5. 非常灯(誘導灯)
  6. 外壁がラスモルタルの場合、漏電火災報知器を設置する(50A以上)
  7. カ-テン防炎仕様
  8. 無窓階で50㎡以上の場合消火器を設置

上記は、100㎡未満の場合です。消防署には上記の様なチェックリストの類がないため、口頭での指摘になります。消防署の指摘を受け、工事を終え、消防署の職員の立ち会い検査になった時に新たに色々指摘され、追加工事になる場合も有ります。担当者の名前を控えるなどを徹底して、相談に向かってください。
これは全てに共通しますが、問題発生を未然に防ぐため、必ず議事録を残してください。議事録には、日付・担当者・内容を記載し、可能な限り、相手方にもメールやFAXなどを利用して下さい。


立地の大切さ

合法民泊という名の不動産投資という概念を前提として考えていくと道筋が立ちます。不動産投資での成功は、「立地」です。 駅に近いこと、駅からの距離、ターミナル駅から近いこと、空港から1本で行けるような場所、ご自身も観光客になった目線で選定してください。 また観光地においてはランドマーク(世界遺産など)が近くにあることも強みになります。 これが出口戦略にも繋がっていきます。もし天災やテロが起きた時に観光客が激減し、民泊を運営することが出来なくなってしまった場合、賃貸でも運営出来る立地が理想です。また住宅を求めているような方にも売れることも選択肢に入るようにし、最後は建物を解体して、土地だけでも売ることが出来るような立地選びをしましょう。 民泊しか出来ない立地では、出口としては好ましくありません。入り口(購入)をくぐる時には、出口を確認してからにしましょう。


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